NBR 5674: Manutenção de Edificações e Ordens de Serviço Predial

A NBR 5674 – Manutenção de edificações é a principal norma técnica brasileira para gestão da manutenção predial, definindo diretrizes para planejamento, execução e controle das atividades de manutenção em edifícios.

Essa norma é essencial para empresas de facilities, manutenção predial, condomínios, indústrias e empresas de engenharia, pois estabelece procedimentos para garantir a segurança, a conservação e o desempenho das edificações ao longo do tempo.

A aplicação da NBR 5674 nas ordens de serviço de manutenção predial permite manter registros organizados, planejar inspeções e comprovar que os serviços estão sendo executados corretamente.

Neste guia completo você vai entender:

• O que é a NBR 5674

• O que a norma exige

• Como aplicar a NBR 5674 nas ordens de serviço

• Benefícios da manutenção organizada

• Como estruturar a manutenção predial

O que é a NBR 5674

A NBR 5674 é a norma brasileira que define os requisitos para a gestão da manutenção de edificações, estabelecendo como devem ser planejadas, executadas e registradas as atividades de manutenção predial.

O objetivo da norma é garantir:

• Segurança dos usuários

• Conservação das edificações

• Funcionamento adequado dos sistemas

• Aumento da vida útil da estrutura

• Redução de custos com reparos emergenciais

A norma é aplicada em:

• Condomínios residenciais

• Condomínios comerciais

• Indústrias

• Hospitais

• Escolas

• Centros logísticos

• Shoppings

• Prédios corporativos

A NBR 5674 é considerada a principal norma de manutenção predial no Brasil.

O que a NBR 5674 Exige

A norma estabelece diretrizes claras para a gestão da manutenção predial.

Plano de Manutenção

A NBR 5674 exige que cada edificação possua um plano de manutenção estruturado.

Esse plano deve incluir:

• Sistemas existentes

• Frequência de manutenção

• Responsáveis

• Procedimentos

Exemplos de sistemas:

• Sistema elétrico

• Sistema hidráulico

• Ar-condicionado

• Elevadores

• Bombas

• Iluminação

• Estrutura

• Cobertura

Cada atividade deve gerar ordens de serviço de manutenção predial.

Inspeções Periódicas

A norma recomenda inspeções regulares para verificar o estado da edificação.

Exemplos:

• Inspeção elétrica

• Inspeção hidráulica

• Inspeção estrutural

• Inspeção de telhado

• Inspeção de fachadas

Essas inspeções devem ser documentadas.

Ordens de serviço são fundamentais para esse controle.

Registro das Manutenções

A NBR 5674 exige rastreabilidade completa das manutenções realizadas.

Isso inclui:

• Data

• Local

• Serviço realizado

• Responsável

• Resultados

Essas informações devem estar registradas em ordens de serviço técnicas.

Histórico da Edificação

A norma exige que a edificação possua histórico de manutenção.

Esse histórico permite:

• Identificar problemas recorrentes

• Planejar melhorias

• Garantir segurança

• Facilitar auditorias

Esse controle normalmente é feito através das ordens de serviço.

A Importância da NBR 5674 nas Ordens de Serviço

A aplicação da NBR 5674 nas ordens de serviço garante controle total da manutenção predial.

Uma ordem de serviço alinhada com a norma deve conter:

Identificação do local

• Prédio

• Andar

• Sala

• Área técnica

Sistema envolvido

• Elétrico

• Hidráulico

• Climatização

• Estrutural

• Segurança

Tipo de manutenção

• Preventiva

• Corretiva

• Inspeção

Descrição técnica

Exemplo:

• Limpeza de caixa d’água

• Inspeção do quadro elétrico

• Troca de disjuntor

• Ajuste hidráulico

• Revisão do sistema de iluminação

Evidências

• Fotos

• Assinaturas

• Relatórios

Esses registros comprovam a aplicação da NBR 5674.

Problemas de Não Seguir a NBR 5674

Empresas e condomínios que não seguem a norma enfrentam riscos importantes.

Falta de Controle da Edificação

Sem registros organizados:

• Manutenções são esquecidas

• Equipamentos quebram

• Custos aumentam

Riscos de Segurança

A falta de manutenção pode causar:

• Vazamentos

• Curto-circuitos

• Quedas de revestimentos

• Problemas estruturais

Problemas Jurídicos

A falta de manutenção pode gerar:

• Responsabilidade civil

• Processos

• Multas

• Problemas com seguradoras

Falta de Histórico Técnico

Sem ordens de serviço organizadas:

• Não existe rastreabilidade

• Não existe controle

• Não existe planejamento

Como Aplicar a NBR 5674 na Prática

A melhor forma de aplicar a norma é organizar o processo de manutenção predial.

Plano de Manutenção Estruturado

Cada sistema deve possuir manutenção programada.

Exemplo:

• Inspeção elétrica trimestral

• Revisão hidráulica semestral

• Limpeza de reservatórios anual

• Revisão de ar-condicionado periódica

Cada atividade deve gerar ordens de serviço.

Padronização das Ordens de Serviço

As ordens de serviço devem conter:

• Sistema

• Local

• Serviço

• Responsável

• Data

• Resultado

Registro Fotográfico

Fotos ajudam a comprovar o serviço.

Exemplo:

• Antes e depois

• Problemas encontrados

• Equipamentos

Como um Sistema de Ordem de Serviço Ajuda na NBR 5674

Planilhas e papéis dificultam a aplicação da norma.

Problemas comuns:

• Falta de padrão

• Perda de informações

• Histórico incompleto

• Dificuldade de auditoria

Um sistema de ordem de serviço permite:

• Criar planos de manutenção

• Registrar serviços

• Controlar equipamentos

• Manter histórico

• Criar checklists

• Anexar fotos

• Gerar relatórios

Uma forma prática de aplicar a NBR 5674 nas ordens de serviço de manutenção predial é utilizando um sistema especializado como o Online OS, que permite organizar inspeções, manter histórico técnico e controlar todos os serviços realizados.

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Benefícios de Seguir a NBR 5674

Empresas e condomínios que seguem a norma obtêm vantagens importantes.

Mais segurança

Redução de riscos estruturais e operacionais.

Mais organização

Processos padronizados.

Mais controle

Histórico técnico completo.

Mais valorização do imóvel

Edificações bem mantidas possuem maior valor.

Mais facilidade em auditorias

Documentação organizada.

Quem Deve Seguir a NBR 5674

A norma é indicada para:

• Empresas de facilities

• Condomínios

• Administradoras prediais

• Indústrias

• Hospitais

• Escolas

• Prédios comerciais

• Centros logísticos

Se sua empresa trabalha com ordens de serviço de manutenção predial, a NBR 5674 é essencial.

Conclusão

A NBR 5674 – Manutenção de edificações é a principal referência para garantir segurança, organização e controle na manutenção predial.

Empresas que aplicam a norma conseguem manter edificações seguras, reduzir custos e garantir rastreabilidade das manutenções.

A melhor forma de aplicar a NBR 5674 é através de ordens de serviço padronizadas, garantindo histórico técnico completo e controle das atividades realizadas.

A combinação entre normas técnicas e sistemas digitais de ordem de serviço é fundamental para empresas que desejam profissionalizar a gestão da manutenção predial.

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