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Como funciona a manutenção predial?

Sua empresa cuida de todos os equipamentos, mas saiba que não se pode esquecer da manutenção predial. Esse processo de manutenção cuida de vários itens importantes para que sua empresa funcione da melhor forma possível.

Ela deve constar em todos os planejamentos anuais, porque a falta de manutenção pode levar a consequências desastrosas que podem facilmente ser evitadas.

Entenda agora por que ela precisa ser levada muito a sério e como aplicá-la sem comprometer seus custos.

Afinal, o que é manutenção predial?

A manutenção predial abrange os componentes das edificações, tais como portões, fechaduras, alvenaria, instalações elétricas, etc. Nem sempre nos damos conta de que cada um desses elementos tem uma validade e durabilidade determinadas.

O tempo de garantia de novas edificações só estará válido se todas as manutenções preventivas forem executadas.

Qual a diferença entre manutenção e atuação preventiva?

A manutenção predial não é o que fazemos ao efetuar um reparo emergencial. Os reparos costumam ser mais caros e aceleram o desgaste dos componentes da edificação.

Em contrapartida, as manutenções planejadas, além de serem menos custosas, garantem segurança e durabilidade, evitando transtornos maiores.

Com o passar dos anos, a prática de manutenção predial tem se intensificado, e a procura por esse serviço tem a tendência de continuar aumentando.

Dependendo dos serviços que sua empresa oferece, você deve investir em metodologia para imprevistos, como o diagrama de causa e efeito na manutenção. Com isso, você conseguirá classificar os incidentes em categorias distintas.

A manutenção predial pode trazer quais benefícios?

Alguns benefícios já foram citados: durabilidade dos componentes da edificação, custos menores com reparos de emergência e segurança.

Além deles, podemos citar a garantia do conforto e higiene, pois sem a manutenção há riscos diversos que podem comprometer os ocupantes. Um exemplo é a infiltração, que além de causar problemas estruturais, pode acumular mofo e causar problemas de saúde.

Um tipo de situação como a citada acima faz com que a imagem da empresa torne-se negativa, pois aparenta um quadro de abandono e falta de cuidados.

Os clientes e consumidores estão cada vez mais exigentes, então temos que cuidar do nosso patrimônio, que faz parte de uma empresa sólida e cuidadosa.

E como fica a redução de custos?

A manutenção predial, quando aplicada de forma constante e eficiente, torna menos custoso o processo de reparos.

Quando a empresa precisa fazer um reparo emergencial, o problema acaba saindo mais caro do que sairia se tivesse sido visto, por exemplo, em estágio inicial quando da manutenção preventiva. Ao identificar um problema logo no começo, ele torna-se infinitamente menor e mais fácil e barato de resolver.

Por exemplo, fica mais barato trocar um fio em uma rede elétrica do que ter que substituir tudo após um curto-circuito.

E os custos não envolvem apenas a troca de elementos em si. Há um ponto subjetivo que pode ser melhorado com a prevenção. É a percepção das pessoas. O cuidado dá segurança e você não precisa gastar para reverter uma má impressão.

Outro aspecto diz respeito à segurança. Um edifício que não é seguro para clientes e colaboradores coloca acidentes em risco, e a responsabilidade é da empresa, que pode ter que pagar verbas indenizatórias de alto valor. Acidentes em locais frequentemente vistoriados têm menos chance de acontecer.

Para finalizar, vamos analisar o ponto patrimonial. Muitas vezes o imóvel é de propriedade da empresa. A falta de manutenção e o descuido fazem com que ele se desvalorize. Caso seja alugado, pode gerar mais custos de manutenção junto ao locatário.

Dessa forma, podemos dizer que cuidar da manutenção predial garante que o patrimônio da empresa não seja desvalorizado por falta de cuidados.

Como planejar a manutenção predial?

O gestor de manutenção tem o grande desafio de aliar a execução das manutenções com o custo mais justo possível. O cronograma deve levar em conta a disponibilidade, durabilidade e o momento certo de executar a manutenção predial em cada elemento.

O ideal é ter um plano de atuação para orientar a equipe nos prazos corretos de execução, de modo que ela possa desempenhar sua função com segurança.

Os pontos que precisam ser seguidos são:

* Necessidades e custo da manutenção predial: considere os pontos mais relevantes e que demandam mais atenção para elencar a prioridade.

Não perca de vista os custos desse processo, que não podem ser maiores do que os recursos à disposição.

Pondere o nível de manutenção que é preciso executar com os gastos para chegar ao equilíbrio.

* Elabore um planejamento detalhado: o seu planejamento precisa ser o mais detalhado possível para que não haja dúvidas e retrabalho. A boa comunicação favorece bons resultados.

Descreva com precisão os locais e elementos que necessitam manutenção e a forma correta de executá-la. Defina prazos e regularidade para cada tarefa (diária, semanal, anual, etc).

* Tenha um histórico de manutenções: ao passo que a manutenção predial vai sendo executada com critério e seguindo um planejamento, você pode começar a criar um histórico para analisar e tomar melhores decisões.
Um banco de dados bem construído e com informações relevantes ajuda na gestão e equipe para saber sanar cada problema.

Esse histórico precisará de muitas informações, como data de realização, para que não se percam os períodos.
Determine o que foi executado e os resultados de cada ação. Problemas e trocas devem estar detalhados com a solução.

Com essas informações, as futuras manutenções ficam mais fáceis e demandam menos tempo.

* Use um software de gestão de manutenção: os softwares de gestão auxiliam o gestor na automação de etapas e gerenciamento do planejamento.

Todas as informações necessárias para o dia a dia da empresa, como históricos, custos e ocorrências pode ser facilmente acessadas e ficam disponíveis gerando relatórios importantes.

Com esse elemento, fica mais fácil tomar decisões assertivas, pois baseia-se em dados concretos. Planejar o período entre manutenções e melhor aplicação dos recursos torna-se também mais efetivo e descomplicado.

A ferramenta ainda tem algumas vantagens, como emissão de documentos e relatórios e o acesso de todos os envolvidos a todas as informações.

O processo, dessa forma, fica mais simplificado.

* Faça análise de seus resultados para melhorar o planejamento: com o software de planejamento é muito mais simples achar as tendências e pontos de atenção.

Você pode, por exemplo, descobrir que em um determinado elemento é necessário diminuir o prazo de inspeção. Ou achar outro que precisa de uma nova técnica.

Tendo os dados e analisando-os o gestor consegue tomar uma decisão mais assertiva e eficiente. Claro, o acompanhamento precisa ser contínuo.

A manutenção predial, portanto, é importante para garantir a conservação e segurança das edificações. Também reduz expressivamente os custos de reparos não programados. Então, é importante executar um plano elaborado para obter bons resultados.

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